主题：浅谈住宅小区公用设施的产权归属

近年来，随着房地产业的迅速发展和人们对居住环境要求的逐步提高，我国住宅小区中的配套设施也逐渐增多，不仅有变电房、泵压房等水电设施，也有物业管理用房、公用停车场等公用设施，还有游泳池、网球场所等娱乐场所。但这些配套设施的产权如何界定，我国目前尚无明确的法律规定。虽然今年9月1日实施《物业管理条例》第二十七条明确规定：业主依法享有物业共有部位、共有设施设备的权或者使用权，建设单位不得擅自处分。但是，业主对哪些设施享有权和使用权，该法并未作出明确的规定。在实践中，房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间就有关配套设施的买卖、使用、的纷争不断出现，随之而来的是在层层登记过程中小区公用设施的产权归属及权益保护问题为人们所关注。因此，有必要对这一问题做深入探讨，以期对实际问题的解决及相关立法的完善。
   根据2000年颁发的《房产测量规范》，共有共用建筑面积分为可以分摊的共有共用建筑面积和不可分摊的共有共用建筑面积。《规范》附B3.1规定：为多幢服务的设备用房、管理用房，独立使用的地下室、车库，用作公共事业的市政建设的建筑等公共设施的面积不能进行分摊。那么这部分公用设施的产权归属又如何确定呢？
   （一）关于住宅配套设施产权归属的争论及评析
目前，关于如何界定住宅小区配套设施的产权有着不同的观点，现总结如下：
   其一，依配套设施的是否进入住房销售价格确定其产权归属。例如，《杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理办法》（试行）中就规定，住宅小区的配套建设项目，摊入售房建设成本的，其产权属于小区居民共有。经营性的配套公共建筑（商业、文娱等），未摊入售房建设成本的，其产权属者，并按规划要求使用。
   其二，依配套设施的建筑面积是否进行了公摊确定其产权归属。如建设部2001年颁发的《商品房销售管理办法》第18条规定，商品房建筑面积有套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
   其三，依民法主物与从物的关系确定配套设施的产权归属。该观点认为，配套设施如同道路、管线一样属于房屋的从物，依民法从随主原则，在买卖合同没有约定的情况下，主物（房屋）权发生转移时，从物（配套设施）的权也当然转移。因此，住宅小区配套使用的附属设施、附属设备、共有部位应属全体业主。
   综上所述，我认为小区内的共有设施的产权应当归属小区全体业主。
   理由是：首先，房屋既然是商品，他有自己的价值和使用价值，我们都知道，商品房的售价当中包含了土地价格、土建成本、税费、利润、公共配套设施费等因素。既然消费者购买了房屋，理所当然也购买了参与组价的各种物业。我们再从公用设施的用途来看，它是为小区配套服务的，不能脱离其他住房而独立存在，否则就势必影响小区使用和功能的完整性。《城市房地产开发经营管理条例》总则也规定：房地产开发经营必须实行全面规划，合理布局，综合开发，配套建设，因此不论从房屋的价值和使用价值，还是从立法意图来看，公用设施应该属于消费者。
   其次，对于行使房屋权的必备设施，它们在构造上、利用上并无独立性，其功能即在于对整体建筑物的使用起辅助作用，若不能为业主，将对其生活带来极大的不便，因此，本着方便业主行使权的原则，此类设施应界定为法定的共用部分，由全体业主共有：此外，为方便对住宅小区物业的管理，我国现行法律要求开发商需向业主提供一定比例的物业管理用房，虽然该房屋在构造上具有独立性，但基于其利用上的专属性，也应界定为由全体业主。
   第三，目前我国现阶段，消费者与开发商相比还是属于弱势群体，根据《合同法》的立法精神和原则，当合同不作约定或约定不明确时，合同应作出有利于弱势一方的解释。现今开发商与业主在签订购房合同时，往往并不对公用设施的归属做出明确的约定。因此，从这个意义上说，公用设施的产权亦应确立给全体小区业主。
  （二）权利人的权益保护
   在现实生活中，作为消费者的业主还是处于一种弱势地位，它们的合法权益往往得不到保障，是在公用设施问题上，一根据建设部2000年8月颁布实施的《成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊》的规定，可以分摊的共有建筑面积的内容包含：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等，而独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的的警卫室，管理用房作为人防工程的地下室都不能计入共有建筑面积。而对于不能进入分摊的配套设施，其产权归属问题依该观点仍不能得到解决。二依我国相关法律规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。而对于按套或按套内面积计价的商品房，其并未对共有建筑面积进行公摊，难道能够认为业主对公建配套设施均不享有权吗？再如：一些地方开发商既以“套内面积”销售住房，同时又为了追求更大的利润，往往在公用设施问题上玩猫腻，造成公用设施面积“缩水”，消费者的权益直接受到损害。
   怎样防止这些现象发生呢？我也就这些谈几点看法。
   首先，国家应该出台有关法规、政策，明确解决此类问题的主管部门及办法，使我们在实际操作当中有法律依据和理论支持，避免消费者处于投诉无门的尴尬境地。
   其次，在对公用房屋设施进行房屋登记时，在房产证上一定要记载公用房屋的具体用途，并约定在没有经过全体业主同意的情况下，不能对公用设施进行处分。如：改变用途、抵押、出售等。

    第三，针对公用设施“缩水”的情况，房地产主管部门、规划部门、工程验收部门要本着为广大消费者负责的态度，联合把关，形成联合监察制度。
   第四，加强对房地产开发企业管理与引导，培养“诚信”意识。加大普法力度，提高消费者的法制意识和权益意识，切实加强小区业主委员会的建设并强化它的职能，也有利于减少日后业主与开发商之间关于物业产权归属的纠纷。

共有面积难道不是物业说了算？

不是都属于开发商吗？